| La Ley dice que un acto proscrito es: | El Reglamento dice que: |
| 1. Actuar en representación de mas de una parte en una transacción sin el consentimiento expreso de todas las partes | (5) obtener compensación de los demás vendedores y los compradores o arrendatarios solamente cuando ambas partes están informados y lo aceptan el reglamento. |
| 2. Retener indebidamente cualquier documento o dinero de las partes. | |
| 3. Ofrecer la propiedad a la venta sin el consentimiento del dueño. | (11) No ofrecer para la venta/alquiler ninguna propiedad sin previa autorización de su dueño. (12) No rotular propiedad alguna sin la previa autorización de su propietario. |
| 4. Depositar fondos de una parte en un transacción conjunto con fondos propios | (8) En caso del Corredor, mantener una cuenta especial que no devengue intereses, y este separada de su cuenta personal. |
| 5. Negarse a producir información requerida por una agencia o tribunal que no esté protegida por ningún privilegio evidenciarlo. | (17) En el caso de ser acusado de practica poco ética o cuando se le solicite presente evidencia en cualquier investigación deberá presentar todos los hechos correspondientes a la Junta y no intervendrá u obstruirá tal proceso. |
| 6. Utilizar cualquier anuncio o medio de promoción solo un número de teléfono y/o dirección, sin indicar el nombre del corredor o empresa y su número de licencia. | (10) Ser lo más claro posible al hacer la promoción de las propiedades que está mercadeando. |
| 7. Hacer uso de información que ha recibido en sus gestiones de corredor o vendedor para adquirir directa o indirectamente una propiedad, sin el consentimiento de las partes de las que obtuvo la información. | (3) No buscar obtener ventajas injustas. |
| 8. No suministrar a las partes al llevarse a cabo una transacción de BR toda la información necesaria y/o todos los documentos que exige la ley y reglamento. | (6) No ocultar información relacionada con la propiedad objeto de una transacción. |
| 9. Realizar un contrato de corretaje exclusivo o semi-exclusivo sin explicar los términos y condiciones y su fecha de vencimiento. | |
| 10. Salvo que las partes lo acuerden, cobrar comisión a mas de una parte en una transacción | (3) No buscar obtener ventajas injustas (5) |
| 11. Retener cualquier deposito cuando no se lleva a cabo la transacción o gestión sin que sea culpa del comprador | |
| 12. No exhibir al publico en su lugar de trabajo su licencia | |
| 13. En caso del vendedor, representar a otro corredor o empresa que no sea la que presta su servicio sin consentimiento del corredor o empresa para quien trabaja. | |
| 14. En caso del vendedor, aceptar comisión por servicios prestados de una persona que no sea el corredor o empresa de BR para quien trabaja sin el consentimiento de este. | |
| 15. (Ley 172 del 30 de junio de 1999) Discriminar hacia cualquiera de las partes en una transacción por razón de raza, color, religión, sexo, incapacidad física o mental, estatus familiar y origen nacional. | (7) No discriminar por razones de sexo, color, raza, religión, nacionalidad y edad al ofrecer sus servicios profesionales. |
| 16. Luego de un contrato de corretaje, no orientar al cliente sobre conveniencia de usar un tasador profesional. | |
| 17. Ocultar deliberadamente información esencial sobre condiciones de una propiedad con ánimo de conseguir mejor precio. | (3) No buscar obtener ventajas injustas. |
| 18. No presentar diligentemente cualquier oferta sobre una propiedad para beneficiar a otra persona, corredor, vendedor o empresa de BR | (2) Proteger y defender los intereses de su cliente principal sin lesionar los intereses de los demás. (3) No buscar ventajas injustas (9) No recomendar a un cliente el uso de los servicios de otra organización o entidad en la cual tenga intereses sin divulgar tal interés al momento de hacer su recomendación. |
| 19. Utilizar sin autorización los fondos depositados por los clientes (Cuenta Plica) | |
| 20. Informar a su cliente que existe en su poder un depósito cuando éste no existe. | |
| 21. Indicar a una parte a rescindir un contrato válido con objeto de beneficiar al corredor, vendedor o empresa de BR | (3) No buscar ventajas injustas (13) No desacreditar públicamente la practica de negocios de un competidor ni expresar voluntariamente una opinión sobre una transacción de un competidor. (14) Conducir un negocio de forma que evite controversia con los demás. (16) Presentar ofertas y contraofertas en una forma objetiva |
| 22. (Ley 93 del de mayo de 2006) para obligar a un corredor de BR a orienta al comprador sobre la necesidad y conveniencia de hacer una inspección física de la propiedad por un perito certificado. | (1) Mantenerse informado de las leyes que afectan su profesión y sus clientes. (15) No solicitar una lista que tenga carácter de exclusividad con otro corredor o vendedor. |
martes, junio 26, 2007
Actos proscritos: Ley 10 - vs – Reglamento 5571
domingo, junio 24, 2007
DACO : Ley # 5 del 23 de abril de 1973
a. Ley # 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada.
II. Propósitos
a. Vindicar e implementar lso derechos del consumidor
b. Garantizar al consumidor la debida atención a sus problemas
III. Jusridicción
a. Ley de Condominios - Propiedad Horizontal
b. Ley 130 de 13 de junio de 1967 - Ley de Construcción
c. Automóviles - Garantías
d. Estacionamientos - Licencia de Operadores
e. Arrendamientos de obras de servicios - Contratista Independiente
f. Reglamento de congelación de Precios (desastres naturales y emergencias)
g. Reglamento de Concursos
h. Reglamento de Anuncios Engañosos y Prácticas Ilícitas
i. Bienes Raíces (Art. 23 de la Ley 10 y Reglamento de Venta de Propiedades localizadas dentro y fuera de PR aprobado el 6 de junio de 2003).
Art. 23 Facultades del Departamento de Asuntos del Consumidor. (20 L.P.R.A. sec. 3046)
Se faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor, creado en virtud de las [3 LPRA secs. 341 et seq.], para supervisar el negocio de bienes raíces en Puerto Rico y la venta en Puerto Rico de bienes raíces ubicados fuera de Puerto Rico. Conforme a las disposiciones que más adelante se establecen y a esos fines, el Departamento podrá:
(a) Realizar motu proprio o a solicitud de parte interesada investigaciones de los propietarios, urbanizadores, desarrolladores, corredores, vendedores o empresas de bienes raíces que realizan transacciones respecto de propiedades localizadas en o fuera de Puerto Rico por haberse violado cualesquiera de los actos o prácticas proscritas señaladas en esta ley. Disponiéndose, que al radicar la querella, el querellante hará constar que ha requerido previamente al propietario, urbanizador, desarrollador, corredor, vendedor o empresa que cese y desista del acto o práctica proscrita o que cumplan con las disposiciones pertinentes, sin que éstos lo hayan hecho.
(b) Requerir que el propietario que venda u ofrezca vender en Puerto Rico Bienes Raíces localizados fuera del Estado Libre Asociado preste una fianza, un seguro o haga un depósito en efectivo o su equivalente, por una cantidad no menor de dos por ciento (2%) ni mayor de diez por ciento (20%) del precio de venta del inmueble. Dicha fianza o seguro se mantendrá vigente por el término mínimo de cinco (5) años o hasta la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa final del inmueble o documento equivalente a la jurisdicción donde ubica el inmueble, lo que suceda primero. El depósito, la fianza o el seguro, será para garantizar los gastos de indemnización por los daños sufridos por el optante o el comprador. La fianza podrá ser en metálico, pignoraticia, hipotecaria o solidaria. La fianza o el seguro será emitido por una compañía o corporación de garantías y fianzas autorizadas a hacer negocios en Puerto Rico. En los casos en que se haga un depósito o en que la fianza sea en metálico, se presentará ante el Secretario de Hacienda y será retenida en una cuenta especial; en los demás casos se entregará el documento de fianza o seguro al Secretario de Hacienda, quien dará constancia de estas transacciones al Departamento de Asuntos del Consumidor.
Dicha fianza, seguro o depósito no será requerida cuando se trate de la venta de residencias localizadas fuera de Puerto Rico, cuando como resultado de la transacción el comprador reciba la garantía provista por el Programa de Garantías a Dueños de Hogares (Home Owners Warranty Program ) que endosa la Asociación Nacional de Constructores de Hogares (National Association of Home Builders ).
(c) Orientar al público consumidor sobre aquellas leyes que le protejan al comprar bienes inmuebles mediante la divulgación de anuncios al respecto. En el caso de venta de inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, el pago de dichos anuncios podrá ser requerido al propietario antes de que el Departamento de Asuntos del Consumidor autorice el comienzo de las operaciones de ventas.
(d) Considerar y adjudicar las querellas radicadas por los consumidores al amparo de esta ley.
(e) Cuando luego de la investigación correspondiente el Departamento de Asuntos del Consumidor determine que un corredor, vendedor o empresa ha incurrido en cualquier práctica proscrita en las [20 LPRA secs. 3053 y 3054] de esta ley podrá solicitar asistencia o intervención del Departamento de Justicia y, además, deberá notificarlo a la Junta no más tarde de diez (20) días laborables, para la acción de la Junta que proceda de acuerdo a esta ley.
(f) El Secretario de Asuntos del Consumidor empleará todas las facultades y poderes que le han sido conferidos por las [3 LPRA secs. 341 et seq.], en la investigación, tramitación, adjudicación y disposición de las querellas que se traigan ante su consideración bajo las disposiciones de esta ley.
(g) Las disposiciones señaladas en esta sección no limitarán las responsabilidad de la corporación, compañía, sociedad, asociación, fideicomiso, organización, propietario o corredor, vendedor o empresa en acciones que se lleven en su contra ante cualquier tribunal competente.
(h) Establecer un registro de personas naturales y jurídicas que se dedican a la venta en Puerto Rico de Bienes Raíces localizados fuera de Puerto Rico.
IV. Facultades expresamente señaladas por la Ley #10
a. Realizar investigaciones
b. Requerir fianza al propietario que venda u ofrezca vender bienes inmuebles localizados en PR
c. Orientar al público consumidor
d. Solicitar ayuda al Departamento de Justicia o Estado cuando se determine que se ha incurrido en acto o práctica proscrita
e. Establecer un registro de personas que vendan en PR bienes raíces localizados fuera de PR
domingo, junio 17, 2007
Contribuciones Propiedad Inmueble: Definiciones
Valor Tasado Contributivo VTC: El valor del inmueble que resulta al aplicar los precios de tasación al primero de enero de 1957. Valor estructura, terreno y maquinaria (esta última si aplica)
Valor Tasado Contributivo Neto VTCN: El valor tasado contributivo luego de aplicar las diferentes exenciones y exoneraciones a que las propiedades y los contribuyentes tienen derecho.
Propiedad Inmueble: La tierra, el subsuelo, las edificaciones, los objetos, maquinaria e implementos adheridos al edificio o a la tierra de una manera que indique permanencia.
Año Fiscal o Económico: Con respecto al Gobierno de Puerto Rico significa el año de operaciones regulares del Estado, que comienza en julio 1 y termina en junio 30.
CRIM: Centro de Recaudación de Ingresos Municipales. Creado mediante la ley 80 del 30 de agosto de 1991 como parte de la Reforma Municipal con el propósito principal de ampliar los poderes y facultades económicas a los municipios concediéndoles una mayor autonomía fiscal.
Catastro: El catastro es el inventario de todas las propiedades de Puerto Rico, abarca tanto las parcelas como las estructuras y deberá servir para fines fiscales, jurídicos, económicos y administrativos. Es la representación y descripción gráfica, numérica, literal, estadística y digital de todas las propiedades de
Puerto Rico
Número de Catastro: Número de identificación de una propiedad para efectos contributivos. Incluye el Municipio, Barrio, Mapa, Manzana, Parcela y Clase de dueño o estructura. Ejemplo:
Exoneración: Beneficio económico otorgado al contribuyente mediante legislación, que al ser aplicado al valor tasado contributivo de la propiedad, tiene el efecto de reducir la aportación del contribuyente al erario público.
Exención: Beneficio económico otorgado a la propiedad del contribuyente por el gobierno central, municipios, agencias del gobierno local, estatal y federal, que al ser aplicado al valor tasado contributivo, tiene el efecto de reducir la aportación del contribuyente al erario público.
Residencia: Cualquier estructura que el día primero de enero del correspondiente año esté siendo utilizada por su dueño o su familia; o cualquier nueva estructura construida para su venta y tasada para fines contributivos a nombre de la entidad o persona que la construyo, si a la fecha de la expedición del recibo de contribuciones está siendo utilizada o está disponible para su ocupación.
"Municipio": Una demarcación geográfica con todos sus barrios, que tiene nombre particular y está regida por un gobierno local compuesto de un Poder Legislativo y un Poder Ejecutivo.
viernes, abril 27, 2007
Examen de Práctica
Pregunta 1 de 10.
A. $325.00
B. $4,225.00
C. $4,550.00
D. $162.50
Contestación: A, $325.00.Si el dueño cumple con los requisitos de la Ley 24 del 8 de junio del 1962 tiene una exoneración contributiva de $15,000. La contribución anual sería el 6.5% de la diferencia de la tasación para fines contributivos menos la exoneración contributiva (($20,000 - $15,000) x 6.5% = $325.00).
Pregunta 2 de 10
A. $1,511.70
B. $503.90
C. $1,162.50
D. $1,453.12
A, $1,511.70. Primero se debe calcular cuanto seria la hipoteca. Esta información se obtiene utilizando la formula para calcular el principal e interés (Hipoteca = PI/factor x 1,000) donde PI es el principal mas interés. Luego de calcular la hipoteca se determina el seguro Upfront (UMIP = 1.5% x hipoteca).
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Pregunta 3 de 10
¿Cual es la ley que obliga al uso del número de licencia en anuncios?
A. Ley 10, 1994
B. Reglamento 5567
C. Reglamento 5571
D. Ley 5, 1973
Pregunta 4 de 10
B. $7,872.00
C. $2,151.00
D. $656.00
C, $2,151.00. Se tiene que convertir los metros cuadrados en pies cuadrados y multiplicarlos por el precio del pie cuadrado. El valor es el costo anual. Para saber el costo mensual se debe dividir entre 12 meses.
Pregunta 5 de 10
Una persona pierde su empleo; en 30 días tiene que vender su propiedad y le pide a un corredor que la venta lo antes posible y si en 30 días no la ha podido vender al precio pactado, que la vendiera por el total de la deuda. El corredor le notifica a un primo y este después de los 30 días la compra.
A. No hay problema
B. Esto no es legal
C. Esto no es ético
D. No aplica
Pregunta 6 de 10
B. Farmer Homes Administration
C. RECD
D. Veteranos
C, RECD. En el 1972 se aprobó la ley de desarrollo rural o 'Rural Development Act' la que autoriza a la Farmer Homes Administration (FmHA) a garantizar prestamos otorgados por prestamistas comerciales para propósito de construcción de viviendas en áreas rurales. Hoy en día la FmHA paso a conocerse como la Rural Economic and Community Development (RECD).
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Pregunta 7 de 10
B. $2,999.99
C. $19,999.98
D. $77,599.92
B, $2,999.99, Se aplica la formula de capitalización en tasación. Se calcula el ingreso neto o renta neta (Ingreso neto = $666,666 x 12% = $79,999), luego se calcula el ingreso bruto (Ingreso bruto = $79,999 + $20,000), finalmente se calcula la comisión ($99,999 x 3% = $2,999.99)
Un distrito zonificado R-3 se puede usar para:
B. Industria
C. Refugio
D. Residencia
Pregunta 9 de 10
La ley no requiere que se inscriba una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad pero si una hipoteca para que tenga validez:
A. La primera parte de la aseveración es correcta y la segunda no
B. La segunda parte de la aseveración esta correcta y la primera no
C. Toda la premisa es correcta
D. Ninguna de las anteriores
C, Toda la premisa es correcta. Existen dos tipos de inscripción según el registro de la propiedad: la inscripción declarativa y la constitutiva. En la inscripción declarativa, la cual es voluntaria solo se publica la existencia del dominio y derechos reales. El la inscripción constitutiva se deben inscribir los casos de hipoteca, constitución del régimen de propiedad horizontal, constitución de servidumbres en equidad y derechos de superficie, ya que si no se inscribe el titulo no existe el derecho. Si no se inscribe una hipoteca en el Registro de la Propiedad esta se convertirá en un préstamo personal y no se podrá ejecutar la propiedad en caso de falta de pago por el deudor.
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Pregunta 10 de 10
¿Qué se le puede hacer a un condómino que se niega a pagar las cuotas de mantenimiento para los elementos comunes bajo la ley de propiedad horizontal?
B. Acusarlo de un delito menos grave el cual conyeva 6 meses de cárcel y/o $500 de multa.
C. Ejecutar la hipoteca automáticamente según lo establece la ley hipotecaria cuando se falla en los pagos.
D. Cortar los servicios de luz y agua a su apartamento siguiendo el debido proceso de ley.
jueves, abril 19, 2007
Matemáticas de Bienes Raíces: ejercicios
- ¿Cuál es el equivalente en metros cuadrados de una cuerda?
- ¿Cuál es el pago del arrendamiento de un local de 50' de largo por 48' de ancho a razón de $11.00 el pie cuadrado?
- Una cuerda de terreno es igual a: _______ metros cuadrados.
- ¿A cuál distrito de zonificación pertenecería un solar de 337.50 m ²?
- El corredor acuerda recibir 5% de comisión por la venta de una propiedad y la vende finalmente por $60,000.00. El dueño aceptó dejar una primera hipoteca por $25,000.00 y recibir únicamente $35,000.00 al cierre de la transacción. ¿Cuál sería finalmente la comisión que cobraría el corredor?
- ¿Cuántos pies lineales hay al frente de un solar que mide 30 metros?
- ¿Cuántos metros ² hay en una parcela de 30 cuerdas?
- ¿Cuánto pagó un inversionista por una hipoteca de $80,000.00 con 8 puntos (%) de descuento? ¿De cuánto fue el descuento?
- ¿Cuál es la renta por pies cuadrados de un local comercial 4,000p² que paga $18,000.00 anuales?
- Calcule la comisión correspondiente en la siguiente transacción:
Precio de Venta: $137,000.00
Comisión: 71/2
Nivel de Producción del Vendedor: 40% - ¿Cuál es la comisión total en un contrato de arrendamiento a 3 años / a $10,000.00 por año / a 5%?
- ¿Cuál es el interés de un pagaré de $1,000.00 al 6% anual?
- Tiene un solar de 40 metros de largo por 50 metros de ancho en zona comercial. ARPE le permite construir un edificio que sólo ocupe el 70% del solar; 10% del restante áreas verdes, y el 20% para estacionamientos.
a) ¿Cuántos p² tendría el edificio?
b) ¿Cuántos p² tendrían las áreas verdes?
c) ¿Cuántos p² tendría el estacionamiento?
martes, abril 17, 2007
Matemáticas de Bienes Raíces: Medidas Lineales y de Superficie
| Medidas Lineales y de Superficie | |
| 1 metro lineal | 3.2808 pies |
| 1 metro cuadrado | 10.764 pies² |
| 1 pie lineal | 0.305 metros |
| 1 pie cuadrado | .0093 metros cuadrados |
| 1 vara castellana | 2.693 pies / 0.821 metros |
| 1 vara conuquera | 8.23 pies / 2.509 metros lineales |
| 1 cuerda | 0.971 acre |
| 1 cuerda | 3,930.3966 metros² |
| 1 cuerda | 42,306.437 pies² |
| 1 acre | 1.029 cuerdas |
| 1 acre | 4,046.856 metros² |
| 1 acre | 43,560 pies² |
| 1 milla cuadrada | 658.967 cuerda/640 acre |
| 1 milla cuadrada | 1600 metros |
| 1 area | 100 metros cuadrados |
| 1 hectarea | 10,000 metros cuadrados |
| 1 hectometro | 100 metros lineales |
| 1 kilometro cuadrado | 254.427 cuerda/247.105 acre |
| 1 kilometro | 0.625 millas |
lunes, abril 16, 2007
Definiciones (varias)
L.P.R.A. = Leyes Puerto Rico Anotadas
*A ser revisado/ampliado según sea necesario.
viernes, abril 13, 2007
Guía de Cursos para Aspirantes a la Licencia de Corredor y Vendedor de Bienes Raíces
Requisitos Compulsorios:
| MATERIAS | HORAS DE ESTUDIO |
| Evolución de los Bienes Raíces | 3 |
| Ley 10, 26 de abril de 1994 | 6 |
| Reglamento Ley 10 | 3 |
| Reglamento de Ética | 3 |
| Propiedad Horizontal | 3 |
| Ley Notarial | 3 |
| Registro de la Propiedad | 3 |
| Principios de Gerencia | 3 |
| Administración de Oficina | 3 |
| Financiamiento I | 3 |
| Financiamiento II | 3 |
| Zonificación | 3 |
| Tasación | 3 |
| Contribuciones | 3 |
| Contratos | 3 |
| Contratos Especiales | 3 |
| Aspectos Legales | 3 |
| Matemática de Bienes Raíces | 3 |
| Ley de Alquileres Razonables | 3 |
| Ley #5, 23 de abril de 1973, D.A.C.O. | 3 |
| Venta de Propiedades fuera de Puerto Rico | 6 |
| Administración de Propiedades | 3 |
| Subsidios | 3 |
| Problemas de Financiamiento | 3 |
| Documentación para el Cierre | |
Electivas:
| Ley Laboral | 3 |
| Mercadeo de Propiedades (ventas) | 3 |
| Publicidad | 3 |
| Acceso Controlado | 6 |
| Subastas | 3 |
| Financiamiento Creativo | 3 |
| Introducción a las Computadoras | 3 |
| Computadora Avanzado | 3 |
| Técnicas de Venta | 3 |
| Manejo de Tiempo | 3 |
TOTAL DE HORA DE CLASES A SER APROBADAS POR EL ASPIRANTE 90
Educación Continua en estas materias 6 (anuales)
VENDEDORES:
Requisitos Compulsorios:
| MATERIAS | HORAS DE ESTUDIO |
| Evolución de los Bienes Raíces | 3 |
| Ley 10, 26 de abril de 1994 | 6 |
| Reglamento de Ética | 3 |
| Propiedad Horizontal | 3 |
| Ley Notarial | 3 |
| Financiamiento | 3 |
| Tasación | 3 |
| Contribuciones | 3 |
| Zonificación | 3 |
| Contratos | 6 |
| Registro de la Propiedad | 3 |
| Subsidios | 3 |
| Aspectos Legales | 3 |
| Ley de Alquileres Razonables | 3 |
| Ley #5, 23 de abril de 1973, D.A.C.O. | 3 |
Electivas:
| Reglamento de la Ley 10 | 3 |
| Acceso Controlado | 3 |
| Introducción a las Computadoras | 6 |
| Principios de Gerencia | 6 |
| Administración de Oficina | 3 |
| Venta de Propiedades fuera de Puerto Rico | 3 |
| Administración de Propiedades | 3 |
| Contratos Especiales | 3 |
| Financiamiento II | 3 |
| Problemas de Financiamiento | 3 |
| Matemática de Bienes Raíces | 3 |
| Mercadeo de Propiedades (Ventas) | 3 |
TOTAL DE HORA DE CLASES A SER APROBADAS POR EL ASPIRANTE 60
Educación Continua en estas materias: 4(anuales)