Examen de Práctica

Tomado de : www.prrealty.com

Pregunta 1 de 10.

¿Cuánto pagaría una propiedad en contribuciones si su valor en el mercado es de $150,000 dólares, tiene una hipoteca de $80,000.00, fue tasada para fines contributivos en $20,000 y el dueño cumple con los requisitos de la Ley 24? Asuma una tasa contributiva del 6.5%.

A. $325.00

B. $4,225.00

C. $4,550.00

D. $162.50

Contestación: A, $325.00.Si el dueño cumple con los requisitos de la Ley 24 del 8 de junio del 1962 tiene una exoneración contributiva de $15,000. La contribución anual sería el 6.5% de la diferencia de la tasación para fines contributivos menos la exoneración contributiva (($20,000 - $15,000) x 6.5% = $325.00).

Pregunta 2 de 10

¿Cuánto sería el seguro hipotecario por adelantado si el pago mensual de principal e interés es de $775.00 en una hipoteca FHA a 30 años (factor 7.69)?

A. $1,511.70

B. $503.90

C. $1,162.50

D. $1,453.12

A, $1,511.70. Primero se debe calcular cuanto seria la hipoteca. Esta información se obtiene utilizando la formula para calcular el principal e interés (Hipoteca = PI/factor x 1,000) donde PI es el principal mas interés. Luego de calcular la hipoteca se determina el seguro Upfront (UMIP = 1.5% x hipoteca).

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Pregunta 3 de 10

¿Cual es la ley que obliga al uso del número de licencia en anuncios?

A. Ley 10, 1994

B. Reglamento 5567

C. Reglamento 5571

D. Ley 5, 1973

Pregunta 4 de 10

¿Cuanto sería el pago mensual de un local de 10 metros de largo por 20 metros de ancho si el área tiene un costo de $12.00 el pie cuadrado?

A. $2,400.00

B. $7,872.00

C. $2,151.00

D. $656.00

C, $2,151.00. Se tiene que convertir los metros cuadrados en pies cuadrados y multiplicarlos por el precio del pie cuadrado. El valor es el costo anual. Para saber el costo mensual se debe dividir entre 12 meses.

Pregunta 5 de 10

Una persona pierde su empleo; en 30 días tiene que vender su propiedad y le pide a un corredor que la venta lo antes posible y si en 30 días no la ha podido vender al precio pactado, que la vendiera por el total de la deuda. El corredor le notifica a un primo y este después de los 30 días la compra.

A. No hay problema

B. Esto no es legal

C. Esto no es ético

D. No aplica

Pregunta 6 de 10

¿Cuál de las siguientes agencias otorgan subsidios?

A. Federal Housing Administration

B. Farmer Homes Administration

C. RECD

D. Veteranos

C, RECD. En el 1972 se aprobó la ley de desarrollo rural o 'Rural Development Act' la que autoriza a la Farmer Homes Administration (FmHA) a garantizar prestamos otorgados por prestamistas comerciales para propósito de construcción de viviendas en áreas rurales. Hoy en día la FmHA paso a conocerse como la Rural Economic and Community Development (RECD).

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Pregunta 7 de 10

El Corredor pacto correr las rentas del centro comercial a construirse el año próximo, a razón de 3 puntos en rentas brutas. El fax con la proyección de rentas esta borroso, solo se lee gastos anuales $20,000, tasa capitalización 12%, Avaluó $666,666. ¿Que comisión espera facturar el corredor?

A. $0.00

B. $2,999.99

C. $19,999.98

D. $77,599.92

B, $2,999.99, Se aplica la formula de capitalización en tasación. Se calcula el ingreso neto o renta neta (Ingreso neto = $666,666 x 12% = $79,999), luego se calcula el ingreso bruto (Ingreso bruto = $79,999 + $20,000), finalmente se calcula la comisión ($99,999 x 3% = $2,999.99)

Un distrito zonificado R-3 se puede usar para:

A. Comercio

B. Industria

C. Refugio

D. Residencia

Pregunta 9 de 10

La ley no requiere que se inscriba una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad pero si una hipoteca para que tenga validez:

A. La primera parte de la aseveración es correcta y la segunda no

B. La segunda parte de la aseveración esta correcta y la primera no

C. Toda la premisa es correcta

D. Ninguna de las anteriores

C, Toda la premisa es correcta. Existen dos tipos de inscripción según el registro de la propiedad: la inscripción declarativa y la constitutiva. En la inscripción declarativa, la cual es voluntaria solo se publica la existencia del dominio y derechos reales. El la inscripción constitutiva se deben inscribir los casos de hipoteca, constitución del régimen de propiedad horizontal, constitución de servidumbres en equidad y derechos de superficie, ya que si no se inscribe el titulo no existe el derecho. Si no se inscribe una hipoteca en el Registro de la Propiedad esta se convertirá en un préstamo personal y no se podrá ejecutar la propiedad en caso de falta de pago por el deudor.

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Pregunta 10 de 10

¿Qué se le puede hacer a un condómino que se niega a pagar las cuotas de mantenimiento para los elementos comunes bajo la ley de propiedad horizontal?

A. Demandarlo civilmente en daños y perjuicios como único remedio.

B. Acusarlo de un delito menos grave el cual conyeva 6 meses de cárcel y/o $500 de multa.

C. Ejecutar la hipoteca automáticamente según lo establece la ley hipotecaria cuando se falla en los pagos.

D. Cortar los servicios de luz y agua a su apartamento siguiendo el debido proceso de ley.

Matemáticas de Bienes Raíces: ejercicios

Aquí algunos ejercicios matemáticos que servirán a manera de práctica:

1. ¿Cuál es el equivalente en metros cuadrados de una cuerda?
2. ¿Cuál es el pago del arrendamiento de un local de 50' de largo por 48' de ancho a razón de $11.00 el pie cuadrado?
3. Una cuerda de terreno es igual a: _______ metros cuadrados.
4. ¿A cuál distrito de zonificación pertenecería un solar de 337.50 m ²?
5. El corredor acuerda recibir 5% de comisión por la venta de una propiedad y la vende finalmente por $60,000.00. El dueño aceptó dejar una primera hipoteca por $25,000.00 y recibir únicamente $35,000.00 al cierre de la transacción. ¿Cuál sería finalmente la comisión que cobraría el corredor?
6. ¿Cuántos pies lineales hay al frente de un solar que mide 30 metros?
7. ¿Cuántos metros ² hay en una parcela de 30 cuerdas?
8. ¿Cuánto pagó un inversionista por una hipoteca de $80,000.00 con 8 puntos (%) de descuento? ¿De cuánto fue el descuento?
9. ¿Cuál es la renta por pies cuadrados de un local comercial 4,000p² que paga $18,000.00 anuales?
10. Calcule la comisión correspondiente en la siguiente transacción:
    Precio de Venta: $137,000.00
    Comisión: 71/2
    Nivel de Producción del Vendedor: 40%
11. ¿Cuál es la comisión total en un contrato de arrendamiento a 3 años / a $10,000.00 por año / a 5%?
12. ¿Cuál es el interés de un pagaré de $1,000.00 al 6% anual?
13. Tiene un solar de 40 metros de largo por 50 metros de ancho en zona comercial. ARPE le permite construir un edificio que sólo ocupe el 70% del solar; 10% del restante áreas verdes, y el 20% para estacionamientos.

a) ¿Cuántos p² tendría el edificio?

b) ¿Cuántos p² tendrían las áreas verdes?

c) ¿Cuántos p² tendría el estacionamiento?

Matemáticas de Bienes Raíces: Cómo calcular Areas

Matemáticas de Bienes Raíces: Medidas Lineales y de Superficie

Medidas Lineales y de Superficie
1 metro lineal	3.2808 pies
1 metro cuadrado	10.764 pies²
1 pie lineal	0.305 metros
1 pie cuadrado	.0093 metros cuadrados
1 vara castellana	2.693 pies / 0.821 metros
1 vara conuquera	8.23 pies / 2.509 metros lineales
1 cuerda	0.971 acre
1 cuerda	3,930.3966 metros²
1 cuerda	42,306.437 pies²
1 acre	1.029 cuerdas
1 acre	4,046.856 metros²
1 acre	43,560 pies²
1 milla cuadrada	658.967 cuerda/640 acre
1 milla cuadrada	1600 metros
1 area	100 metros cuadrados
1 hectarea	10,000 metros cuadrados
1 hectometro	100 metros lineales
1 kilometro cuadrado	254.427 cuerda/247.105 acre
1 kilometro	0.625 millas

Definiciones (varias)

Aquí algunas definiciones que encontré útiles y necesarias (por eso de que no pecar de desconocimiento).

L.P.R.A. = Leyes Puerto Rico Anotadas

*A ser revisado/ampliado según sea necesario.

Guía de Cursos para Aspirantes a la Licencia de Corredor y Vendedor de Bienes Raíces

CORREDORES:

Requisitos Compulsorios:

MATERIAS	HORAS DE ESTUDIO
Evolución de los Bienes Raíces	3
Ley 10, 26 de abril de 1994	6
Reglamento Ley 10	3
Reglamento de Ética	3
Propiedad Horizontal	3
Ley Notarial	3
Registro de la Propiedad	3
Principios de Gerencia	3
Administración de Oficina	3
Financiamiento I	3
Financiamiento II	3
Zonificación	3
Tasación	3
Contribuciones	3
Contratos	3
Contratos Especiales	3
Aspectos Legales	3
Matemática de Bienes Raíces	3
Ley de Alquileres Razonables	3
Ley #5, 23 de abril de 1973, D.A.C.O.	3
Venta de Propiedades fuera de Puerto Rico	6
Administración de Propiedades	3
Subsidios	3
Problemas de Financiamiento	3
Documentación para el Cierre

Electivas:

Ley Laboral	3
Mercadeo de Propiedades (ventas)	3
Publicidad	3
Acceso Controlado	6
Subastas	3
Financiamiento Creativo	3
Introducción a las Computadoras	3
Computadora Avanzado	3
Técnicas de Venta	3
Manejo de Tiempo	3

TOTAL DE HORA DE CLASES A SER APROBADAS POR EL ASPIRANTE 90

Educación Continua en estas materias 6 (anuales)

VENDEDORES:

Requisitos Compulsorios:

MATERIAS	HORAS DE ESTUDIO
Evolución de los Bienes Raíces	3
Ley 10, 26 de abril de 1994	6
Reglamento de Ética	3
Propiedad Horizontal	3
Ley Notarial	3
Financiamiento	3
Tasación	3
Contribuciones	3
Zonificación	3
Contratos	6
Registro de la Propiedad	3
Subsidios	3
Aspectos Legales	3
Ley de Alquileres Razonables	3
Ley #5, 23 de abril de 1973, D.A.C.O.	3

Electivas:

Reglamento de la Ley 10	3
Acceso Controlado	3
Introducción a las Computadoras	6
Principios de Gerencia	6
Administración de Oficina	3
Venta de Propiedades fuera de Puerto Rico	3
Administración de Propiedades	3
Contratos Especiales	3
Financiamiento II	3
Problemas de Financiamiento	3
Matemática de Bienes Raíces	3
Mercadeo de Propiedades (Ventas)	3

TOTAL DE HORA DE CLASES A SER APROBADAS POR EL ASPIRANTE 60

Educación Continua en estas materias: 4(anuales)

Aspectos Legales: Bienes Inmuebles y Bienes Muebles

A pesar de que el profesional de Bienes Raíces revestido por a Ley 10 de 1994, actúa como intermediario en transacciones de negocios relacionados con las bienes raíces, no puede asesorar como abogado, pero sí viene obligado a conocer las leyes especiales, contractuales, notariales, entre otras que tengan relación con la transacción de bienes raíces.

Bienes Inmuebles y Bienes Muebles
De acuerdo al Código Civil de Puerto Rico, 1930 (Art.1082) :

Art. 252 Bienes y cosas. La palabra bienes es aplicable en general a cualquiera cosa que puede constituir riqueza o fortuna. Esta palabra hace relación al mismo tiempo a la palabra cosas que constituye el segundo objeto de la jurisprudencia, según la cual sus principios y reglas se refiere a las personas, a las cosas y a las acciones. 31 L.P.RE.sec.1021

Exiten varios tipos de bienes:Las cosas o los bienes son, o comunes o públicos. Estas son tambien suceptibles de ser propiedad de las corporaciones o propiedad de los individuos.

a. Bienes de dominio público: Art. 255
b. Bienes patrimoniales (dominio público): Art. 256
c. Bienes Privados: Art. 257

Las cosas comunes son aquéllas cuya propiedad no pertenece a nadie en particular y en las cuales todos los hombres tienen libre uso, en conformidad con su propia naturaleza: tales son el aire, las aguas pluviales, el mar y sus riberas. Son bienes de dominio público, los destinados al uso público, como los caminos, canales, ríos, torrentes, y otros análogos. Son bienes de uso público en Puerto Rico y en sus pueblos, los caminos estaduales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas públicas, los paseos y las obras públicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o con fondos del tesoro de Puerto Rico.

Todos los demás bienes que el Estado Libre Asociado de Puerto Rico o los municipios posean, son patrimoniales y se regirán por las disposiciones de este título.

Son bienes de propiedad privada, además de los patrimoniales del pueblo de los Estados Unidos, del pueblo de Puerto Rico y de los municipios, los pertenecientes a particulares individual o colectivamente.

Tipos de cosas : cosas corporales e incorporables ; cosas incorporables consideradas muebles e inmuebles ; cosas divididas en bienes muebles e inmuebles.

Art. 258 Cosas corporales e incorporales. (31 L.P.R.A. sec. 1027)

Las cosas se dividen también en corporales e incorporales. Son cosas corporales aquellas que se manifiestan a los sentidos, que pueden tocarse o gustarse, que tienen un cuerpo, ya sea animado o inanimado. De esta clase de cosas son los frutos, los cereales, el oro, la plata, los vestidos, los muebles, las tierras, los pastos, las maderas, las casas y otras. Las cosas incorporales son aquellas que no se manifiestan a los sentidos y cuya existencia sólo se concibe por el entendimiento, tales como los derechos hereditarios, las servidumbres y las obligaciones.

Art. 259 Cosas incorporales consideradas muebles o inmuebles. (31 L.P.R.A. sec. 1028)

Las cosas incorporales que consisten solamente en un derecho, no son por sí mismas estrictamente susceptibles de la cualidad de muebles o inmuebles. Sin embargo, se considerará que ellas pertenecen a una de estas clases de conformidad con el objeto al que sean aplicables y las disposiciones que más adelante se establecen.

Art. 260 Cosas divididas en muebles e inmuebles. (31 L.P.R.A. sec. 1029)

La tercera y última división de las cosas es en muebles e inmuebles.

Los bienes inmuebles, son los que no se pueden mover de lugar al estar adheridos a la tierra en forma permanente. Los bienes muebles unidos a un bien inmueble se convierten en inmuebles por su destino. Por lo tanto los Bienes Muebles por su naturaleza son los que se pueden mover de un sitio a otro.