Ley de Plomo

LEY NUMERO 93
16 DE MAYO DE 2006

Para enmendar el Artículo 31 de la Ley Número 10 del 26 de abril de 1994, según enmendada, conocida como “La Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico” para añadirle un inciso 22 a fin de instituir la obligación del corredor de bienes raíces de orientar al comprador sobre la necesidad y conveniencia de hacer una inspección física de una propiedad por un perito debidamente certificado dentro de una transacción de bienes raíces.


EXPOSICION DE MOTIVOS

La compra de una propiedad es una de las inversiones con más trascendencia en la vida de muchas personas. Es por esta razón que la compra de una propiedad debe ser una consciente e informada. El realizar una inspección física a la misma, antes de la compara es de vital importancia para todas las partes envueltas. Muchas personas recurren a los corredores de bienes raíces para realizar una transacción de compra o venta de una propiedad. Es este profesional el llamado a servir como intermediario en las transacciones de bienes raíces, teniendo la responsabilidad de ofrecer un servicio de las mas alta calidad y excelencia. Dentro de este servicio es fundamental que el corredor de bienes raíces, oriente a sus clientes de la necesidad de llevar a cabo un inspección física de la propiedad, particular cunando no son propiedades nuevas. Todos sabemos que las propiedades sufren deterioro en sus componentes esenciales por el pasar del tiempo, y en muchas ocasiones, estas no son percibidas a simple vista. Entendemos que esta medida es beneficiosa para todas las partes envueltas en una transacción de compra y venta de una propiedad, ya que protegería tanto al corredor como al vendedor de reclamaciones por defectos encontrados en la propiedad, posterior al a adquisición de la misma. De igual manera, beneficia al comprador debido a que lo ayuda a comprar con seguridad, reduce los riesgos sobre deficiencias y desperfectos, ubicándolo en una mejor posición de negociación para adquirir una propiedad con valor justo y razonable.

Interés Hipotecario -vs- APR

Qué representa el interés hipotecario y cúal es su relación con el APR. Definimos el interés hipotecario como el porciento que el banco cobra sobre el principal del préstamo ofrecido; este interés vendrá a compensar por los gastos incurridos por el banco hipotecario en el otorgamiento del préstamo y eventual venta del mismo al mercado secundario o inversionistas. En cambio el APR (Annual Percentage Rate, por sus siglas en inglés) viene a significar el porcentaje anual del interés. Para calcular el mismo se toma en consideración los puntos de descuentos y otros cargos que el prestatario tendrá que pagar sobre la tasa de interés actual es por esto que entendemos expresa mejor el verdadero costo del préstamo.

Gastos relacionados a la venta su propiedad inmueble

Si está considerando vender su propiedad y le interasa poder determinar cúal será su ganancia debe tomar en consideración los siguientes gastos asociados al cierre de compra-venta de su bien inmueble:

1. Contribuciones a pagar sobre la ganacia capital: según la Ley 181 del 10 de diciembre de 2007 la tasa contributiva sobre ganancias de capital para individuos, sucesiones y fideocomisos será un 10% (debe haber poseido la propiedad al menos 6 meses) y un 25% cuando el vendedor es extranjero. De usted comprar una nueva propiedad en espacio menor de dos años una vez finalizada la venta de igual o mayor costo no vendrá obligado a pagar sontribución sobre la ganancia capital.
   
2. Contribuciones sobre la propiedad inmueble: CRIM
   
3. Honorarios de abogados : El artículo 1344 del Código Civil de Puerto Rico dispone qye l;os gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa y la primera copia serán por cuenta del vendedor, salvo pacto contrario.
4. Saldo y cancelación de hipoteca existente: una vez se haya dado el saldo por la hipoteca se deberá usted recibir por parte de la institución bancaria el pagaré hipotecario original que usted firmó cuando tomó el prestamo hipotecario. Este pagaré se cancelará mediante una escritura que deberá presentarse en el Registro de la Propiedad. El dueño de la propiedad será resposable de pagar los honorarios del abogado, sellos y comprobantes que serán necesarios pagar al momneto de presentar esta escritura al Registro de la Propiedad.
5. Cuotas de mantenimiento, derramas y primas de seguros pendientes de pago: el titular a la fecha en el que el Consejo de Titulares aprobo la derrama será responsable del pago de la misma. Salvo pacto acordado con el nuevo titular (si el nuevo titular no está de acuerdo usted será resposable del pago de la derrama).
6. Comisión del corredor de bienes raíces : según acordado

Una vez haya determinado cúales serán sus gastos al momento del cierre podrá determinar su ganacia real .

Actos proscritos: Ley 10 - vs – Reglamento 5571

La Ley dice que un acto proscrito es:	El Reglamento dice que:
1. Actuar en representación de mas de una parte en una transacción sin el consentimiento expreso de todas las partes	(5) obtener compensación de los demás vendedores y los compradores o arrendatarios solamente cuando ambas partes están informados y lo aceptan el reglamento.
2. Retener indebidamente cualquier documento o dinero de las partes.
3. Ofrecer la propiedad a la venta sin el consentimiento del dueño.	(11) No ofrecer para la venta/alquiler ninguna propiedad sin previa autorización de su dueño. (12) No rotular propiedad alguna sin la previa autorización de su propietario.
4. Depositar fondos de una parte en un transacción conjunto con fondos propios	(8) En caso del Corredor, mantener una cuenta especial que no devengue intereses, y este separada de su cuenta personal.
5. Negarse a producir información requerida por una agencia o tribunal que no esté protegida por ningún privilegio evidenciarlo.	(17) En el caso de ser acusado de practica poco ética o cuando se le solicite presente evidencia en cualquier investigación deberá presentar todos los hechos correspondientes a la Junta y no intervendrá u obstruirá tal proceso.
6. Utilizar cualquier anuncio o medio de promoción solo un número de teléfono y/o dirección, sin indicar el nombre del corredor o empresa y su número de licencia.	(10) Ser lo más claro posible al hacer la promoción de las propiedades que está mercadeando.
7. Hacer uso de información que ha recibido en sus gestiones de corredor o vendedor para adquirir directa o indirectamente una propiedad, sin el consentimiento de las partes de las que obtuvo la información.	(3) No buscar obtener ventajas injustas.
8. No suministrar a las partes al llevarse a cabo una transacción de BR toda la información necesaria y/o todos los documentos que exige la ley y reglamento.	(6) No ocultar información relacionada con la propiedad objeto de una transacción.
9. Realizar un contrato de corretaje exclusivo o semi-exclusivo sin explicar los términos y condiciones y su fecha de vencimiento.
10. Salvo que las partes lo acuerden, cobrar comisión a mas de una parte en una transacción	(3) No buscar obtener ventajas injustas (5)
11. Retener cualquier deposito cuando no se lleva a cabo la transacción o gestión sin que sea culpa del comprador
12. No exhibir al publico en su lugar de trabajo su licencia
13. En caso del vendedor, representar a otro corredor o empresa que no sea la que presta su servicio sin consentimiento del corredor o empresa para quien trabaja.
14. En caso del vendedor, aceptar comisión por servicios prestados de una persona que no sea el corredor o empresa de BR para quien trabaja sin el consentimiento de este.
15. (Ley 172 del 30 de junio de 1999) Discriminar hacia cualquiera de las partes en una transacción por razón de raza, color, religión, sexo, incapacidad física o mental, estatus familiar y origen nacional.	(7) No discriminar por razones de sexo, color, raza, religión, nacionalidad y edad al ofrecer sus servicios profesionales.
16. Luego de un contrato de corretaje, no orientar al cliente sobre conveniencia de usar un tasador profesional.
17. Ocultar deliberadamente información esencial sobre condiciones de una propiedad con ánimo de conseguir mejor precio.	(3) No buscar obtener ventajas injustas.
18. No presentar diligentemente cualquier oferta sobre una propiedad para beneficiar a otra persona, corredor, vendedor o empresa de BR	(2) Proteger y defender los intereses de su cliente principal sin lesionar los intereses de los demás. (3) No buscar ventajas injustas (9) No recomendar a un cliente el uso de los servicios de otra organización o entidad en la cual tenga intereses sin divulgar tal interés al momento de hacer su recomendación.
19. Utilizar sin autorización los fondos depositados por los clientes (Cuenta Plica)
20. Informar a su cliente que existe en su poder un depósito cuando éste no existe.
21. Indicar a una parte a rescindir un contrato válido con objeto de beneficiar al corredor, vendedor o empresa de BR	(3) No buscar ventajas injustas (13) No desacreditar públicamente la practica de negocios de un competidor ni expresar voluntariamente una opinión sobre una transacción de un competidor. (14) Conducir un negocio de forma que evite controversia con los demás. (16) Presentar ofertas y contraofertas en una forma objetiva
22. (Ley 93 del de mayo de 2006) para obligar a un corredor de BR a orienta al comprador sobre la necesidad y conveniencia de hacer una inspección física de la propiedad por un perito certificado.	(1) Mantenerse informado de las leyes que afectan su profesión y sus clientes. (15) No solicitar una lista que tenga carácter de exclusividad con otro corredor o vendedor.

DACO : Ley # 5 del 23 de abril de 1973

I. Trasfondo
a. Ley # 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada.
II. Propósitos
a. Vindicar e implementar lso derechos del consumidor
b. Garantizar al consumidor la debida atención a sus problemas
III. Jusridicción
a. Ley de Condominios - Propiedad Horizontal
b. Ley 130 de 13 de junio de 1967 - Ley de Construcción
c. Automóviles - Garantías
d. Estacionamientos - Licencia de Operadores
e. Arrendamientos de obras de servicios - Contratista Independiente
f. Reglamento de congelación de Precios (desastres naturales y emergencias)
g. Reglamento de Concursos
h. Reglamento de Anuncios Engañosos y Prácticas Ilícitas
i. Bienes Raíces (Art. 23 de la Ley 10 y Reglamento de Venta de Propiedades localizadas dentro y fuera de PR aprobado el 6 de junio de 2003).
Art. 23 Facultades del Departamento de Asuntos del Consumidor. (20 L.P.R.A. sec. 3046)

Se faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor, creado en virtud de las [3 LPRA secs. 341 et seq.], para supervisar el negocio de bienes raíces en Puerto Rico y la venta en Puerto Rico de bienes raíces ubicados fuera de Puerto Rico. Conforme a las disposiciones que más adelante se establecen y a esos fines, el Departamento podrá:

(a) Realizar motu proprio o a solicitud de parte interesada investigaciones de los propietarios, urbanizadores, desarrolladores, corredores, vendedores o empresas de bienes raíces que realizan transacciones respecto de propiedades localizadas en o fuera de Puerto Rico por haberse violado cualesquiera de los actos o prácticas proscritas señaladas en esta ley. Disponiéndose, que al radicar la querella, el querellante hará constar que ha requerido previamente al propietario, urbanizador, desarrollador, corredor, vendedor o empresa que cese y desista del acto o práctica proscrita o que cumplan con las disposiciones pertinentes, sin que éstos lo hayan hecho.

(b) Requerir que el propietario que venda u ofrezca vender en Puerto Rico Bienes Raíces localizados fuera del Estado Libre Asociado preste una fianza, un seguro o haga un depósito en efectivo o su equivalente, por una cantidad no menor de dos por ciento (2%) ni mayor de diez por ciento (20%) del precio de venta del inmueble. Dicha fianza o seguro se mantendrá vigente por el término mínimo de cinco (5) años o hasta la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa final del inmueble o documento equivalente a la jurisdicción donde ubica el inmueble, lo que suceda primero. El depósito, la fianza o el seguro, será para garantizar los gastos de indemnización por los daños sufridos por el optante o el comprador. La fianza podrá ser en metálico, pignoraticia, hipotecaria o solidaria. La fianza o el seguro será emitido por una compañía o corporación de garantías y fianzas autorizadas a hacer negocios en Puerto Rico. En los casos en que se haga un depósito o en que la fianza sea en metálico, se presentará ante el Secretario de Hacienda y será retenida en una cuenta especial; en los demás casos se entregará el documento de fianza o seguro al Secretario de Hacienda, quien dará constancia de estas transacciones al Departamento de Asuntos del Consumidor.

Dicha fianza, seguro o depósito no será requerida cuando se trate de la venta de residencias localizadas fuera de Puerto Rico, cuando como resultado de la transacción el comprador reciba la garantía provista por el Programa de Garantías a Dueños de Hogares (Home Owners Warranty Program ) que endosa la Asociación Nacional de Constructores de Hogares (National Association of Home Builders ).

(c) Orientar al público consumidor sobre aquellas leyes que le protejan al comprar bienes inmuebles mediante la divulgación de anuncios al respecto. En el caso de venta de inmuebles localizados fuera de Puerto Rico, el pago de dichos anuncios podrá ser requerido al propietario antes de que el Departamento de Asuntos del Consumidor autorice el comienzo de las operaciones de ventas.

(d) Considerar y adjudicar las querellas radicadas por los consumidores al amparo de esta ley.

(e) Cuando luego de la investigación correspondiente el Departamento de Asuntos del Consumidor determine que un corredor, vendedor o empresa ha incurrido en cualquier práctica proscrita en las [20 LPRA secs. 3053 y 3054] de esta ley podrá solicitar asistencia o intervención del Departamento de Justicia y, además, deberá notificarlo a la Junta no más tarde de diez (20) días laborables, para la acción de la Junta que proceda de acuerdo a esta ley.

(f) El Secretario de Asuntos del Consumidor empleará todas las facultades y poderes que le han sido conferidos por las [3 LPRA secs. 341 et seq.], en la investigación, tramitación, adjudicación y disposición de las querellas que se traigan ante su consideración bajo las disposiciones de esta ley.

(g) Las disposiciones señaladas en esta sección no limitarán las responsabilidad de la corporación, compañía, sociedad, asociación, fideicomiso, organización, propietario o corredor, vendedor o empresa en acciones que se lleven en su contra ante cualquier tribunal competente.

(h) Establecer un registro de personas naturales y jurídicas que se dedican a la venta en Puerto Rico de Bienes Raíces localizados fuera de Puerto Rico.
IV. Facultades expresamente señaladas por la Ley #10
a. Realizar investigaciones
b. Requerir fianza al propietario que venda u ofrezca vender bienes inmuebles localizados en PR
c. Orientar al público consumidor
d. Solicitar ayuda al Departamento de Justicia o Estado cuando se determine que se ha incurrido en acto o práctica proscrita
e. Establecer un registro de personas que vendan en PR bienes raíces localizados fuera de PR

Contribuciones Propiedad Inmueble: Definiciones

Contribución sobre la Propiedad: Cargos o impuestos que los contribuyentes pagan al Estado para financiar la Política Pública del Gobierno Municipal y/o Estatal.

Valor Tasado Contributivo VTC: El valor del inmueble que resulta al aplicar los precios de tasación al primero de enero de 1957. Valor estructura, terreno y maquinaria (esta última si aplica)

Valor Tasado Contributivo Neto VTCN: El valor tasado contributivo luego de aplicar las diferentes exenciones y exoneraciones a que las propiedades y los contribuyentes tienen derecho.

Propiedad Inmueble: La tierra, el subsuelo, las edificaciones, los objetos, maquinaria e implementos adheridos al edificio o a la tierra de una manera que indique permanencia.

Año Fiscal o Económico: Con respecto al Gobierno de Puerto Rico significa el año de operaciones regulares del Estado, que comienza en julio 1 y termina en junio 30.

CRIM: Centro de Recaudación de Ingresos Municipales. Creado mediante la ley 80 del 30 de agosto de 1991 como parte de la Reforma Municipal con el propósito principal de ampliar los poderes y facultades económicas a los municipios concediéndoles una mayor autonomía fiscal.

Catastro: El catastro es el inventario de todas las propiedades de Puerto Rico, abarca tanto las parcelas como las estructuras y deberá servir para fines fiscales, jurídicos, económicos y administrativos. Es la representación y descripción gráfica, numérica, literal, estadística y digital de todas las propiedades de
Puerto Rico

Número de Catastro: Número de identificación de una propiedad para efectos contributivos. Incluye el Municipio, Barrio, Mapa, Manzana, Parcela y Clase de dueño o estructura. Ejemplo:

Exoneración: Beneficio económico otorgado al contribuyente mediante legislación, que al ser aplicado al valor tasado contributivo de la propiedad, tiene el efecto de reducir la aportación del contribuyente al erario público.

Exención: Beneficio económico otorgado a la propiedad del contribuyente por el gobierno central, municipios, agencias del gobierno local, estatal y federal, que al ser aplicado al valor tasado contributivo, tiene el efecto de reducir la aportación del contribuyente al erario público.

Residencia: Cualquier estructura que el día primero de enero del correspondiente año esté siendo utilizada por su dueño o su familia; o cualquier nueva estructura construida para su venta y tasada para fines contributivos a nombre de la entidad o persona que la construyo, si a la fecha de la expedición del recibo de contribuciones está siendo utilizada o está disponible para su ocupación.

"Municipio": Una demarcación geográfica con todos sus barrios, que tiene nombre particular y está regida por un gobierno local compuesto de un Poder Legislativo y un Poder Ejecutivo.

Examen de Práctica

Tomado de : www.prrealty.com

Pregunta 1 de 10.

¿Cuánto pagaría una propiedad en contribuciones si su valor en el mercado es de $150,000 dólares, tiene una hipoteca de $80,000.00, fue tasada para fines contributivos en $20,000 y el dueño cumple con los requisitos de la Ley 24? Asuma una tasa contributiva del 6.5%.

A. $325.00

B. $4,225.00

C. $4,550.00

D. $162.50

Contestación: A, $325.00.Si el dueño cumple con los requisitos de la Ley 24 del 8 de junio del 1962 tiene una exoneración contributiva de $15,000. La contribución anual sería el 6.5% de la diferencia de la tasación para fines contributivos menos la exoneración contributiva (($20,000 - $15,000) x 6.5% = $325.00).

Pregunta 2 de 10

¿Cuánto sería el seguro hipotecario por adelantado si el pago mensual de principal e interés es de $775.00 en una hipoteca FHA a 30 años (factor 7.69)?

A. $1,511.70

B. $503.90

C. $1,162.50

D. $1,453.12

A, $1,511.70. Primero se debe calcular cuanto seria la hipoteca. Esta información se obtiene utilizando la formula para calcular el principal e interés (Hipoteca = PI/factor x 1,000) donde PI es el principal mas interés. Luego de calcular la hipoteca se determina el seguro Upfront (UMIP = 1.5% x hipoteca).

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Pregunta 3 de 10

¿Cual es la ley que obliga al uso del número de licencia en anuncios?

A. Ley 10, 1994

B. Reglamento 5567

C. Reglamento 5571

D. Ley 5, 1973

Pregunta 4 de 10

¿Cuanto sería el pago mensual de un local de 10 metros de largo por 20 metros de ancho si el área tiene un costo de $12.00 el pie cuadrado?

A. $2,400.00

B. $7,872.00

C. $2,151.00

D. $656.00

C, $2,151.00. Se tiene que convertir los metros cuadrados en pies cuadrados y multiplicarlos por el precio del pie cuadrado. El valor es el costo anual. Para saber el costo mensual se debe dividir entre 12 meses.

Pregunta 5 de 10

Una persona pierde su empleo; en 30 días tiene que vender su propiedad y le pide a un corredor que la venta lo antes posible y si en 30 días no la ha podido vender al precio pactado, que la vendiera por el total de la deuda. El corredor le notifica a un primo y este después de los 30 días la compra.

A. No hay problema

B. Esto no es legal

C. Esto no es ético

D. No aplica

Pregunta 6 de 10

¿Cuál de las siguientes agencias otorgan subsidios?

A. Federal Housing Administration

B. Farmer Homes Administration

C. RECD

D. Veteranos

C, RECD. En el 1972 se aprobó la ley de desarrollo rural o 'Rural Development Act' la que autoriza a la Farmer Homes Administration (FmHA) a garantizar prestamos otorgados por prestamistas comerciales para propósito de construcción de viviendas en áreas rurales. Hoy en día la FmHA paso a conocerse como la Rural Economic and Community Development (RECD).

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Pregunta 7 de 10

El Corredor pacto correr las rentas del centro comercial a construirse el año próximo, a razón de 3 puntos en rentas brutas. El fax con la proyección de rentas esta borroso, solo se lee gastos anuales $20,000, tasa capitalización 12%, Avaluó $666,666. ¿Que comisión espera facturar el corredor?

A. $0.00

B. $2,999.99

C. $19,999.98

D. $77,599.92

B, $2,999.99, Se aplica la formula de capitalización en tasación. Se calcula el ingreso neto o renta neta (Ingreso neto = $666,666 x 12% = $79,999), luego se calcula el ingreso bruto (Ingreso bruto = $79,999 + $20,000), finalmente se calcula la comisión ($99,999 x 3% = $2,999.99)

Un distrito zonificado R-3 se puede usar para:

A. Comercio

B. Industria

C. Refugio

D. Residencia

Pregunta 9 de 10

La ley no requiere que se inscriba una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad pero si una hipoteca para que tenga validez:

A. La primera parte de la aseveración es correcta y la segunda no

B. La segunda parte de la aseveración esta correcta y la primera no

C. Toda la premisa es correcta

D. Ninguna de las anteriores

C, Toda la premisa es correcta. Existen dos tipos de inscripción según el registro de la propiedad: la inscripción declarativa y la constitutiva. En la inscripción declarativa, la cual es voluntaria solo se publica la existencia del dominio y derechos reales. El la inscripción constitutiva se deben inscribir los casos de hipoteca, constitución del régimen de propiedad horizontal, constitución de servidumbres en equidad y derechos de superficie, ya que si no se inscribe el titulo no existe el derecho. Si no se inscribe una hipoteca en el Registro de la Propiedad esta se convertirá en un préstamo personal y no se podrá ejecutar la propiedad en caso de falta de pago por el deudor.

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Pregunta 10 de 10

¿Qué se le puede hacer a un condómino que se niega a pagar las cuotas de mantenimiento para los elementos comunes bajo la ley de propiedad horizontal?

A. Demandarlo civilmente en daños y perjuicios como único remedio.

B. Acusarlo de un delito menos grave el cual conyeva 6 meses de cárcel y/o $500 de multa.

C. Ejecutar la hipoteca automáticamente según lo establece la ley hipotecaria cuando se falla en los pagos.

D. Cortar los servicios de luz y agua a su apartamento siguiendo el debido proceso de ley.